對於計劃進行自地自建的業主來說，最初進行財務評估時，常常面臨不清楚自地自建貸款的種類以及相關注意事項的問題。
同時，他們也會疑惑應該準備多少自有資金。透過本篇文章，我們將介紹自地自建貸款的基本概念，包括不同類型的貸款以及在申請過程中需要注意的事項。同時，我們將探討建議的自有資金準備金額，以幫助業主在申請貸款時更加順利。
自地自建有哪些重點費用？
自地自建費用1 : 土地費
土地費用確實會根據所在地區的不同而有所差異，特別是在偏遠地區或偏僻地段，土地價格可能會相對較低，而在城市地區則可能高達每坪十萬元以上。
在購買土地時，確保符合當地土地分區和建築使用規範，這可以避免日後可能因為規範限制而無法按照計劃興建房屋，造成重大的損失和困擾。
自地自建費用2 : 建築設計費
對於計劃進行自地自建的業主來說，找到一家可信賴的建築師事務所非常重要，業主與建築師事務所深入討論希望打造的房屋概念和設計理念，並請建築師提供專業意見和建議。建築師能夠根據項目的特定需求和限制，提供合理的評估和規劃。
此外，如果業主無法自行監工，也可以委託建築師事務所進行監造工作，以確保施工過程的順利進行。
關於建築師事務所的收費，通常是根據法定工程造價的一定比例來計算。這個比例通常落在5%至10%之間，具體的酬金費率將取決於項目的規模和複雜程度。
自地自建費用3 : 營建費用
營建費用是根據每坪單價乘以施工坪數來計算的。施工坪數需要建築師事務所對具體項目進行評估，考慮相關規範、建蔽率、容積率等因素。
而每坪單價則會受到建造工法、營造商的工班成本等因素的影響，在確定每坪單價時，可以諮詢相關業內專家的意見，或參考估價機構提供的建議價格。
自地自建費用4 : 室內裝修費用
室內設計與裝修的費用會根據房屋的具體情況、坪數以及個人需求而有所變化。此外，不同風格和設計的複雜程度也會直接影響裝潢預算金額。
一般而言，建議根據室內的實際坪數來粗略估計裝潢的預算，每坪費用大約在4萬至6萬元左右。在選擇設計風格和材料時，將直接影響主要工程費用的支出。
一般來說，複雜的設計風格通常會增加裝修費用，而選用昂貴的建材，如大理石、實木等，則可能會大幅提高整體工程預算。在進行室內設計和裝修時，建議業主與設計師充分溝通並制定明確的預算範圍，以確保裝修工程能夠在預算內進行。
自地自建的資金從哪來？
土地融資，以土地本身為擔保品
「土地融資」是用於提供人們在購買或使用名下土地興建房屋時所需資金的貸款項目。某些銀行也稱之為「購地貸款」或「基地貸款」。通常，建商會首先進行土地融資，以所購土地作為擔保品獲得貸款，用於購置用於建造房屋的土地。一般而言，土地貸款的核貸上限通常限制在擔保品估價值的80%範圍內，但最高貸款金額則取決於土地購入價格的70%。
由於擔保品即為土地本身，相對而言申請融資的難度通常較低。此項融資主要用於購買土地建造房屋。為防止有人囤積土地進行投機活動，需要在獲得貸款後的六個月內取得建築執照並在一年內開始施工。如有違反規定，銀行將收回貸款。
土地融資所需文件
1. 買賣合約
2. 土地謄本
3. 土地使用分區證明
4. 土地所有權狀
5. 街道名稱的地籍圖、平面圖、空照圖
6. 建造執照(6個月內一定要拿到)
7. 都市計劃區段圖
8. 個人證件
● 雙證件：身份證/健保卡
● 收入證明(薪轉存摺近6個月的出入明細及封面)
● 在職證明或是勞保異動明細、戶籍謄本或戶口名簿
9. 公司法人證件
● 公司資料：設立函，營利證，事項卡影本
● 公司帳戶近6個月的出入明細（建議提供一年內的出入明細）
● 公司甲存帳號近6個月的出入明細(建議提供一年內的出入明細)
● 個人資料(負責人及配偶身分證影印本)
● 報稅資料(當年的401表或405表，年度財報影本，近3年的資產負債表跟近 3年的損益表)
土地融資申請流程
1. 申請：辦理土地融資銀行審核貸款條件。
2. 審核：準備擔保品、個人文件、現場勘驗勘等流程。
3. 設定：核貸後需準備相關資料進行設定與對保。
4. 撥款：設定完成後即可撥款。
(以上流程為普遍的狀況，確切的流程和文件，還是以申辦銀行規定為主。）
建築融資，以未來興建完成的建物為擔保品
建築融資是針對建築過程中營造費用和資金周轉的貸款項目。在房地產建設領域，建築融資是指金融機構在建築物建成後持有的第一順位抵押權。
房地產一直是台灣矚目且保值的投資項目，因此建商在向銀行申請建築融資時通常可以享有寬鬆的條件。然而，對於個人計劃進行自地自建自建的申請者來說，申請建築融資則相對困難。
建築融資所需文件
1. 房屋營建計劃書
2. 建造執照
3. 建築施工圖面
4. 建築基地照片
5. 財力證明
6. 如合建，則需「合建契約」
建築融資申請流程
1. 申請：向有辦理建築融資的銀行或其他管道審核貸款條件。
2. 審核：準備擔保品與個人條件開始進行審核現勘等流程。
3. 設定：確認核貸後需準備相關資料進行設定與對保。
4. 撥款：等待設定完成即可撥款。
(以上流程為普遍的狀況，確切的流程和文件，還是以申辦銀行規定為主。）
什麼是土建融?
土建融資是指將「土地融資」與「建築融資」合而為一的融資方式，讓企業或個人在購置建築用地並興建房屋的過程中，能夠向銀行申請貸款。這項融資方案提供了在購地興建房屋過程中獲得資金的機會，使建築商或個人能夠更靈活地進行資金周轉。
自備款比例，決定自地自建貸款方式
以下是需要購地自建的情況為例：
70%-100%自備款➔土地融資
對於這個類型的業主來說，如果擁有充足的自有資金，甚至可以選擇不申請土地融資，或者只需申請部分土地融資。在進行自地自建的財務安排時可以更加從容自在，無需過度擔心財務壓力。
50%-70%自備款➔土建融
這類型的業主，透過申請土建融資，可以填補資金不足的部分，有助於最大程度地減少財務風險，同時確保建設計劃按計劃進行，並提供更多的資金靈活性。
30%-50%自備款➔土建融＋額外籌資
離備足自地自建款項只差一點！若難以找到額外的籌資管道，可以透過調整建築設計來滿足預算的限制。例如，可以考慮縮小建築坪數或減少樓層數量等方式，以達到在預算範圍內完成項目的目標。
﹤30%自備款➔努力存錢
設定清晰的目標並制定明確的財務計劃，持之以恆，堅持存錢並蓋房，相信最終將會實現自己的夢想。同時，這個過程也是一個不斷成長和學習的旅程，讓您更加了解財務管理和房屋建設的各種面向。
自地自建資金來源比較表
| 項目 | 土地融資 | 建築融資 |
| 貸款成數 | 土地鑑價金額5成～7成 | 工程費用5成～7成 |
| 貸款利率 | 2.5％～7％ | 3％～8％ |
| 貸款年限 | 一年一約，最長5年 | 一年一約，最長5年 |
如何在完工後，延長貸款還款期限？
因土地和建築融資的利率較高，一般實務上的做法，會建議業主在興建完工並取得使用執照後，向當時申辦土建融的銀行，轉為還款期限可達20-40年的一般房貸，除了利率較低，還可以有效減輕每月的還款壓力，並降低整體負擔。
當轉換貸款時，業主需要留意一般貸款可能產生的設定費用和專案文件費用。這些費用通常是固定的，具體金額可能會因銀行政策而有所差異。
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