想要自地自建，先了解清楚土地種類及建蔽、容積率！

你有想過自己的土地，可以蓋多少的房屋嗎？你又知道在土地買賣的流程中，常聽到的「建蔽率」及「容積率」是什麼嗎？有了自己的土地並不意味著可以任意興建房屋，因為土地的使用往往受到多重限制，其中建築的規模通常受到建蔽率和容積率的限制。

在台灣，土地可分為國家公園土地、都市土地和非都市土地三大類，每一類土地都有其特定的法規管理，因此在考慮購買土地或興建房屋之前，建議先向當地主管機關索取「土地謄本」和「地籍圖」，以了解土地的使用分區、使用地類別、地目分類以及實際可使用面積等相關資訊。同時亦可請教相關專業人士確認是否可作為自地自建用途。

土地的種類有哪些？

依據內政部的資料，國土可大致分為三大類，包括都市土地（佔13%）、非都市土地（佔78%）以及國家公園土地（佔9%）。就國家公園土地而言，須遵循國家公園法及國家公園計畫管制。對於私有土地之交易買賣或繼承並無特別限制，無論土地歸屬於何種機構或個人，都需遵守國土計畫和相關的土地使用規範。

土地使用之規定，主要分為「都市土地」及「非都市土地」，都市土地主要法規為「都市計畫法」，非都市土地主要法規「非都市土地使用管制規則」，所以土地不是想用就用，最重要是「什麼分區或用地，可以蓋何種建築」，以「分區優先於建築物」為最重要的精神。

什麼是「建蔽率」及「容積率」？

「建蔽率」

定義 : 建蔽率是指「建築投影面積和建築基地面積的比率」，白話來說，就是一塊土地上，能有多少比例的面積可以拿來蓋房子。

公式 : 建蔽率 = 建築面積 ÷ 基地面積，可建築最大平面面積 = 基地面積 × 建蔽率

舉例 : 台北市某塊土地面積為100坪，建蔽率為50%，則在這塊土地上，最大建築面積＝100坪 × 50%=50坪，也就是說建商在這塊土地上最多只能蓋50坪的建築物，其他50坪則為法定空地，可以作為像是花園、泳池、步道、停車場等公共空間。

「容積率」

定義 : 容積率是指「樓層總建築面積和建築基地面積的比率」，白話來說，就是一塊土地上，能夠蓋幾層樓。

公式 : 容積率 = 總樓層面積 ÷ 基地面積，總樓層面積 = 基地面積 × 容積率

舉例 : 台北市某塊土地面積為100坪，容積率為200%，那麼這塊土地上最多可以蓋100坪× 200%=200坪的面積。假設土地建蔽率為50%，意思是一層樓最多只能蓋50坪，那麼這棟建築物最多可以蓋200坪 ÷ 50坪＝4層樓。

為何要規定建蔽率？

當政府進行都市規劃時，會考慮到不同土地的使用類別、地質地形以及道路寬度等因素，並制定相應的建蔽率來維護城市的整體景觀和居住環境的舒適度。

建蔽率的制定是為了防止追求獲利最大化而不受限地擴建建築物。如果沒有嚴格的建蔽率限制，可能會將土地利用率提高至極限，導致建築物之間空間狹小、公共空間不足以及日照受阻等問題的產生。這不僅影響居住環境的舒適度，還可能危及居民的安全。

為何要規定容積率？

制定容積率主要目的在於促進城市人口的均衡發展，以及調節都市的整體人口密度。透過限制每塊土地上建築物的總樓層面積，避免過多人口集中在某些核心地區，進而造成其他區域人口稀少的現象。同時，透過容積率的限制，也有助於提升城市的整體居住品質，確保居民在城市中有充足的公共空間和生活環境。

都市土地

都市土地是指位於都市計畫法範圍內的土地。在都市土地的大分類下，根據土地的使用目的，可以被劃分為10種不同的土地類別。

不同土地類別的劃分、建蔽率以及容積率等具體規定會依據各縣市政府的不同而有所差異。為了方便自行興建住宅的讀者，我們將深入探討自地自建常用的土地類別，而較為不常使用的土地類別則暫不在討論範圍之內。

非都市土地

非都市土地指的是位於都市計畫範圍之外的土地，在法規上，其受區域計畫法及非都市土地使用管制規則的規範。依其使用分區之性質，編定為甲種建築、乙種建築、丙種建築、丁種建築以及其他約10種特定目的事業等使用地。

（上表以常見的四種建築用地為主，列表不另說明特定事業目的之相關用地。）

鋁窗設置與建蔽率、容積率的關係

在自地自建房屋規劃中，除了土地使用分區、建蔽率與容積率的限制外，鋁窗等門窗的設置也會影響建築的合法性與使用面積計算。

陽台加裝鋁窗會影響建蔽率與容積率計算

根據相關法規，自95年（2006年）1月1日以後取得建造執照的建築物，若在陽台加裝鋁窗，會被視為將陽台空間納入室內樓地板面積，必須重新計入建蔽率與容積率的核算。未經核准擅自加裝，可能被認定為違章建築，面臨查報拆除的風險。

鋁窗設置須配合土地建蔽率與容積率限制

由於建蔽率限制建築物的占地面積，容積率限制總樓地板面積，鋁窗若使陽台成為室內空間，等於增加了樓地板面積，必須在建築設計階段納入考量，避免超出法定容積率與建蔽率。

合理規劃鋁窗設計，提升居住品質與法規合規性

在符合建蔽率與容積率限制前提下，選擇氣密性好、耐風壓且符合安全規範的鋁窗，不僅提升居家舒適度，也能避免違法風險。建議由專業建築師或鋁窗廠商協助設計與申請，確保鋁窗設置合法且符合建築技術規則。

怎麼查詢土地類別及建蔽、容積率?

查詢都市土地

❶ 網路查詢：使用全國土地使用分區查詢系統或各縣市政府土地分區查詢系統，輸入地址或地段地號進行查詢。

全國土地使用分區查詢示意圖

❷ 申請使用分區證明：如果需要具有政府公信力的使用分區證明，需前往各縣市政府的櫃台或其官方網站進行申請。

台南市使用分區證明示意圖（資料來源台南市政府）

❸ 依各縣市政府的公告，查詢該土地類別的建蔽率跟容積率:以台北市跟高雄市為例，需要參考照都市計畫書或是細則查詢，而台中市及新竹市可以直接使用分區線上查詢。

查詢非都市土地

步驟 ❶ : 向各地地政事務所申請「土地登記謄本」進行非都市土地分類查詢，並查看土地標記部中的「使用分區」和「使用地類別」。

（資料來源：網路）

步驟 ❷ : 根據不同的使用地類別，查找相應的建蔽率和容積率。例如甲種建築用地，法定建蔽率為60%，容積率為240%。

（資料來源：非都市土地使用管制規則）

容積率獎勵措施

在台灣，除了法定的建蔽率與容積率限制外，部分情況下政府會針對特定政策目標，提供「容積率獎勵」措施，讓建築物在符合法規及條件下，得以增加可建築的總樓地板面積。常見的容積率獎勵措施包括：

綠建築與節能設計

若新建住宅採用綠建築標章、節能減碳設計或設置太陽能等再生能源設施，經主管機關審核通過後，可申請一定比例的容積率獎勵。

都市更新與危老重建

參與都市更新、危險及老舊建築重建計畫時，依照相關法規（如《都市更新條例》、《危老重建條例》）規定，最高可獲得額外30%至40%的容積獎勵，實際獎勵幅度依各縣市規定及個案條件而定。

公共設施回饋

若建築開發案主動提供公共設施（如開放空間、停車場、社區設施等），主管機關可依規定核給一定比例的容積獎勵。

無障礙空間與社會住宅

推動無障礙設計、興建社會住宅等公益性質建築，也可能獲得容積率加成。

申請及注意事項

▪︎ 容積獎勵措施的適用條件、申請程序及獎勵上限，須依據各地方政府的都市計畫、建築管理規則及相關法令辦理。
▪︎ 獲得容積獎勵後，仍須符合建蔽率、建築高度、退縮距離等其他都市設計規範。
▪︎ 申請前建議諮詢專業建築師或向所在地都市發展局、建管單位查詢，以確認可適用的容積率獎勵方案及細節。

容積率獎勵政策旨在提升都市環境品質、推動都市更新及環保節能，並非所有自地自建案件皆可適用，須依據土地分區、用途及實際規劃內容評估可行性。

誰能協助評估土地是否適合興建建築物？

❶ 地政士（俗稱代書）：地政士能夠提供關於土地法律和規定的相關訊息，並能幫助處理土地登記和法律手續。

❷ 建築師：建築師能夠評估土地的結構和地形，提供建議，並規劃適合土地特徵的建築設計。

❸ 土地開發公司：土地開發公司具有豐富的土地開發經驗，可以提供有關土地開發可行性的專業意見和建議。

❹ 自地自建一站式開發公司：通常提供全方位的服務，包括土地評估、規劃設計、施工管理等，能夠協助土地所有階段的開發與建設。

可以根據具體情況選擇合適的專業人士進行協助和諮詢。

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