本文快速摘要區：
- 「建築執照」不只一種： 依建築法第 28 條規定，建築執照共包含四種類型，新建房屋的許可只是其中之一。
- 建造執照＝動工前的許可： 確保房屋設計合法，建商也必須取得建照後才能銷售預售屋。
- 使用執照＝完工後的許可： 決定房屋何時算完工，也是避免二次施工的依據。取得使照前工程進度通常僅達 70% 至 80%，自來水、電、瓦斯等管線要等取得使照後才能申請。
- 陽台加裝鋁窗有法規限制： 依台北市及多數縣市規定，2006 年（民國 95 年）1 月 1 日以後新領建造執照的建築物，陽台加裝鋁窗受到限制。
- 消防逃生是硬性要求： 加裝鋁窗不得妨礙消防逃生，應留設有效開口（建議高度 120 公分、寬度 75 公分以上）且不得上鎖；欄柵式防盜窗應有 70% 以上透空率、淨深不得超過 50 公分。
現代社會中，建築活動無論是新建、改建還是拆除，都需要遵循嚴格的法規和程序。其中，建築執照扮演著合法合規的關鍵角色。然而，許多人對「建築執照」這個名詞存在誤解，常常只想到新建房屋的許可，卻忽略了其中包含的多種類型和複雜的申請流程。
本文將以「建造執照」和「使用執照」為核心，解析其在房屋建設過程中的重要性與申請流程。無論是想了解如何合法自地自建，還是購房者需注意的預售屋銷售規範，本文將為您提供指引與實用資訊，確保您在建築活動中的每一個步驟都能合規進行。
內容目錄
建築執照是什麼？
在討論之前，我們先來釐清兩個容易混淆的名詞。根據建築法第 28 條（中華民國 111 年 5 月 11 日修正）的規定，「建築執照」其實包含了四種類型：
1.建造執照：適用於新建、增建、改建或修建的建築物，需要申請建造執照。
2.雜項執照：針對雜項建築物，需要申請雜項執照。
3.使用執照：建築物完工後使用或變更使用時，需申請使用執照。
4.拆除執照：建築物拆除時，需申請拆除執照。
所以「建築執照」是個總稱，而「建造執照」只是其中的一種。本篇文章主要探討「建造執照」與「使用執照」。
建造執照是什麼？
一般我們提到的「建照」，就是指「建造執照」。建造執照的作用主要有兩個：
1.確保房屋的設計合法
在申請建造執照時，必須提交詳細的設計圖，包含每層樓的布局、陽台雨遮的面積、使用材料等。如果有不合法的設計，將無法通過審核，因此建造執照上所列的設計和面積具備法律約束力，後續的施工也必須依據這些規範進行。起造人自領得建造執照之日起，應於六個月內開工。
這對自地自建或買房的民眾來說，能確保建商或承包商遵守法律規定。曾有建商為了方便，未遵循建造執照的設計，導致無法申請使用執照，讓房屋無法使用。
2.建商必須在取得建照後才能出售預售屋
為保護購房者權益，政府規定建商必須在取得建造執照後，才能合法銷售預售屋。這樣可以避免建商變更設計或中途停止建案，確保購房者拿到的房屋與預售屋契約一致。
建照上的重要資訊
建造執照通常包含以下幾個重要項目：
1.起造人與設計人
「起造人」是申請建築物的出資方，通常是建商或是自地自建的業主。「設計人」則是執業建築師。如果在建築期間更換這兩個人，必須依法向政府申請變更。如果涉及房屋交易，也需要繳納契稅。
2.使用分區
房屋所在區域會影響使用用途與開發強度。比如同樣是住宅區和農業區的建案，住宅區的開發強度通常更高，這也會導致價格差異。
3.建蔽率與容積率
這兩個數值可以讓你了解建築物的規模和未來是否有擴建空間。簡單計算樓層數的公式為：樓層數＝容積率／建蔽率。
4.發照日期
不同時期的建造執照會對應不同的建築標準，尤其是與陽台雨遮相關的計算方式有變動，這會影響房價。
如何查詢建造執照？
可以在各縣市政府的網站上查詢建造執照，只要輸入執照號碼或起造人的名字、建築地址等資訊即可。
建築執照申請流程
通常自地自建時，會委由建築師申請建築執照，因為需要準備一系列的文件及圖，來回送審及補件修正的時間，可能需要花費1-2個月的時間，每個縣市對於建照申請有不同規定，因此要照縣市規定送件。
以下以「台南建照作業流程」來闡明申請建築執照的流程：
1.準備文件:
申請人需要準備一系列文件，包括申請書、起造人名冊、設計建築師簽證表、審查表、建築師委託書、結構與設備專業技師簽證報告、現況照片、建物登記謄本等等。每份文件都有其法令依據和特定要求。例如，地籍圖謄本需要在三個月內有效。建築師在送件之前，也會請建築師公會協審。
2.送件:
申請人將準備好的文件遞交至台南市政府建管科。
3.文件審查:
承辦人員會審查文件是否齊全，並進行非簽證項目的審查。
4.核判:
文件審查完成後，會依建築物的規模和用途，由股長、科長或局長進行核判。
● 六層以下或供公眾使用（不含工廠建築）的建築物由科長核判。
● 高層、地下建築物由局長核判。
5.通知改正或核發執照:
若文件有缺失，會通知申請人進行改正；若文件審查通過，則核發建造執照。
建照核發後，開工前申請
1. 水電送審
2. 通信（NCC）
3. 污水預審
接下來營造廠開工，建築師擔負監造責任，等房子建造完畢，依每一層樓報請勘驗，再來申辦使用執照，請建管單位承辦人員一起會勘，確認現場與圖說是否一致，完成即發給使用執照。
什麼是使用執照？
使用執照，簡稱使照，是建築物在正式啟用前必須取得的許可證。其目的在於確保建築物依照設計圖施工，避免危害安全的設計出現，並規範建築物的使用方式。
使用執照的功能
使用執照主要有兩大功能：
1.決定房屋何時完工：
取得使用執照代表房屋「完工」。然而，此時工程進度通常僅達 70% 至 80%，自來水、電、瓦斯等管線也要等到取得使照後才能開始施工，以及辦理產權過戶
2.避免二次施工：
取得使照後，不得擅自變更建築物的公共區域或房屋內部隔間的大小或用途。常見的二次施工行為包括陽台外推、圍住騎樓、室內挑高夾層等，這些都可能構成違章建築。
如何查看使用執照？
使用執照上記載了建築物每一層的詳細資訊，包括大小、高度和用途，涵蓋地下層、地上層和屋頂突出物。
● 地下層：
主要用途為防空避難空間、停車空間和機電設備空間等，應注意其實際用途是否與使用執照相符。
● 地上層：
用途較多元，例如居住、零售、旅館、事務所等，除了確認用途是否合法外，也要注意是否有夾層存在，並比對使用執照確認夾層是否合法。
● 屋頂突出物：
通常作為樓梯間、電梯機電設備、水箱等用途，可作為神明廳或茶室等休閒空間，但嚴禁作為居住使用。
如何查詢使用執照？
民眾可以在各縣市政府的網站上查詢使用執照存根檔案。查詢方式包括：
1.輸入執照號碼： 若已知執照號碼，可直接輸入查詢。
2.輸入其他資訊： 若不知執照號碼，可輸入起造人姓名、建築地址等資訊進行查詢。
使用執照是保障建築物安全和合法使用的重要文件，應仔細查看使用執照，確認建築物的用途是否符合自身需求，並注意是否有二次施工等違法情事，以保障自身權益。
鋁窗設置之法規規範與申請注意事項
法規限制與合法性
▪︎ 新建建築物陽台加裝鋁窗限制
依台北市及多數縣市規定，2006年（民國95年）1月1日以後新領得建造執照的建築物，陽台若加裝鋁窗，未經檢討建蔽率、容積率及相關法規並重新申請建照，將被視為違建並查報拆除。
消防與安全規範
▪︎ 逃生開口要求
加裝鋁窗不得妨礙消防逃生，應留設有效開口（依建築技術規則建築設計施工編第 108 條，寬度 75 公分以上、高度 1.2 公尺以上，或直徑 1 公尺以上之圓孔，開口下緣距樓地板 80 公分以下），不得上鎖，否則將被查報拆除。
▪︎ 外牆附設物規格
欄柵式防盜窗應有70%以上透空率，淨深不得超過50公分，且不得突出陽台外緣。
鋁窗國家標準與品質要求
▪︎ 國家標準規範
鋁門窗需符合CNS3092（鋁合金製窗）、CNS4347（門窗組件標準模矩尺度）等國家標準，涵蓋材料、表面處理、配件、玻璃選用、抗風壓、氣密性、水密性、隔音等性能。
▪︎ 材料與安裝品質
鋁窗材料需有檢驗合格證明，安裝時應注意防腐蝕、密合度、排水設計等細節，並建議選用具備保固與合格標示之產品。
申請建照與使照時的注意事項
▪︎ 設計圖說需納入鋁窗規劃
若鋁窗為建築設計原有部分，應於申請建造執照時詳列於設計圖說中，標明位置、尺寸、開啟方式及材料規格，並依國家標準規範設計。
▪︎ 後續變更需依法申請
若完工後需增設或變更鋁窗，屬於二次施工，須重新申請建照並經審查，否則將影響使用執照核發及房屋合法性。
新建築執照線上申請書電子化
書圖文件送件繳交系統
線上申請部分：申請人可以透過「新建築執照線上申請書電子化 書圖文件送件繳交系統」，提交申請書和相關文件。
線上申請系統網址: https://cloudbm.nlma.gov.tw/bccs/login
注意事項：申請建照需要準備的資料繁多，建議詳細閱讀相關法規或諮詢專業建築師，以確保申請流程順利。
常見問題
建造執照和使用執照差在哪裡？
時間點與功能都不同。建造執照是動工前取得的許可，用來確保房屋設計合法，建商也必須取得建照後才能銷售預售屋；使用執照則是完工後取得，決定房屋何時算完工，也是避免二次施工的依據。兩者都屬於建築法第 28 條所定的建築執照類型。
拿到使用執照前，房子蓋到什麼程度？
申請使照時工程進度通常僅達 70% 至 80%，並不是完全完工的狀態。要特別注意的是，自來水、電力、瓦斯等管線都要等到取得使用執照之後才能申請接通，這會影響實際可入住的時間。
陽台可以自己加裝鋁窗嗎？
要看建築物的建照時間與所在縣市規定。依台北市及多數縣市的規定，2006 年（民國 95 年）1 月 1 日以後新領得建造執照的建築物，陽台加裝鋁窗受到限制。實際能否施作、以何種形式施作，建議先向所在地的建管單位確認。
加裝鋁窗或防盜窗，消防上有什麼規定？
不得妨礙消防逃生。應留設有效開口（建議高度 120 公分、寬度 75 公分以上）且不得上鎖，否則可能被查報。若是欄柵式防盜窗，應有 70% 以上的透空率、淨深不得超過 50 公分，且不得突出。
要怎麼查自家房屋的建照與使照？
可透過各地方政府建管單位的線上查詢系統查詢建造執照與使用執照資料。目前也有新建築執照線上申請的電子化書圖文件送件繳交系統。因各縣市系統與權責單位不同，建議以房屋所在地的建管單位公告為準。
資料來源： 內政部，《建築法》第 28 條，中華民國 111 年 5 月 11 日修正。全國法規資料庫（查核日：2026-09-29）；內政部國土管理署，建築執照電子化申請系統。雲端建築管理系統；內政部，《建築技術規則建築設計施工編》第 108 條（緊急進口），中華民國 115 年 2 月 23 日修正。全國法規資料庫（查核日：2026-09-30）。
※ 文中提及的陽台加裝鋁窗限制、消防逃生開口尺寸與防盜窗透空率，各縣市規定不一致，請以房屋所在地建管單位的現行公告為準。
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